買寫字樓，PE們正伺機出手。財中金控小編為你獨家解讀：

這一段時間，SOHO中國考慮以80億美元出售辦公大樓的消息在圈內流傳。消息稱，交易中討論出售的商業地產包括北京和上海至少8棟寫字樓，總價值人民幣500億-600億元。目前，談判還處于初期階段，最終的項目出售數量仍待定。

而“緋聞”買家不是別人，正是大名鼎鼎的PE巨頭黑石集團。據稱，這次黑石與新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）組成買方團，收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。如果交易順利，黑石的寫字樓收購版圖無疑又將添上濃厚重彩的一筆。

事實上，PE巨頭愛買寫字樓，早已不是什么秘密。黑石、KKR、凱雷、華平投資、光大控股等一眾知名PE巨頭均有出手布局。如今在經濟下行周期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆抄底北上廣寫字樓。

PE巨頭的另一面：

募集180億美元基金，買樓致富

對于寫字樓這門生意，黑石已有著悠久的歷史。

黑石進軍地產業務始于上世紀90年代，其投資理念可以歸結為三點，“買入，修復，賣出。”

首先，瞄準市場以低于重置成本的價格買入資產，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復，最后將其出售，獲得投資回報。

靠著房產生意，黑石賺的盆滿缽滿。如今黑石的房地產投資業務已經遍及全球，投資領域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房產公司股權等，地產基金平臺的資產管理規模已達1570億美元，管理超過10只機會型地產基金。

寫字樓是其中的重要一環。黑石官網披露，截至2019年6月30日，黑石在全球擁有的辦公面積為2.31億平方英尺。早在2006年，黑石曾斥資390億美元收購了美國最大的辦公物業EOP，創下史上最大REITs收購交易。更令人咋舌的是，這其中有近350億是借款，風險之高可見一斑。但黑石早有盤算，在洽談收購的同時，也接洽潛在買家。

收購完成當天，黑石就開始著手進行分拆出售。不久后，黑石迅速以70億美元的價格出售了紐約曼哈頓的8棟寫字樓，速度快到都未經過黑石的手，其余寫字樓也被陸續賣掉。到金融危機來臨前夕，黑石已經收回了大部分投資。事實證明，這筆買賣回報豐厚，做得不虧。而這一筆經典案例，只是黑石寫字樓投資版圖中的冰山一角。

為了更好的買樓，黑石加快了設立各種房地產投資基金。2009年，黑石集團設立了若干新的房地產債權投資基金。去年9月，彭博社稱黑石集團計劃為旗艦房地產基金募集180億美元，這將成為黑石歷史上最大的房地產基金，在稍早之前，黑石剛剛為一個專注于亞洲的機會型房地產基金籌資了71億美元。

PE“買樓”，怎么賺錢？

在這塊鮮少被關注的戰場上，PE巨頭們各有各的打法。

與黑石相比，KKR顯得低調了許多。直到2013年年底，KKR才設立旗下首個房地產基金，該基金募集15億美元資金，絕大多數將會用于北美地區的投資。而在中國房地產投資上，KKR僅有兩次嘗試。

第一次投資發生在2011年。KKR與遠洋集團成立成立地產基金，專攻內地地產；第二次則在2016年，KKR再次攜手遠洋集團，出資14.77億港元投資了首創置業旗下公司首創鉅大，并持有后者大約12%的股權。

不過，KKR近期也加快了動作。去年1月，KKR一只20億美元的房地產基金已組建完成；今年3月，據路透社報道，KKR正在籌募旗下首檔專攻亞洲的房地產基金，目標為15億美元。值得一提的是，KKR信奉“用時間換取回報”的投資理念，旗下大部分項目的運作周期都很長。

另一家美國PE巨頭——華平投資的布局則更為豐富。2005年，華平投資開始了房地產領域的投資，細分領域從住宅擴展到酒店等更多品類。2010年，華平開始與中國金茂(原方興地產)合作，投資高端辦公及酒店物業，一開始只是涉及辦公樓，如今也布局聯合辦公、總部基地等。目前，華平在中國房地產領域已對近30多家公司/項目投入了逾40億美元的資金。

除海外PE巨頭外，本土PE也在“收樓”。當年光大控股收購亞洲雷曼，締造光大安石的案例一直被業內津津樂道。在2007-2008年的金融風暴中，雷曼兄弟應聲倒閉，但當時亞洲雷曼在中國已經開始開展各項業務，尤其是房地產業務。意識到這是一次機會，光大控股迅速出擊，而彼時由于正值雷曼兄弟破產期，收購價格相當便宜。

2009年，光大控股花85萬美元收購了雷曼兄弟旗下的亞洲雷曼房地產基金—亞雷投資，次年又募資1億多美元，成立“光大亞雷房地產基金”，隨著后來英國大型資產管理公司Ashmore（安石）的加盟，該地產基金改名為光大安石房地產基金。如今，光大安石已成為了中國最大的房地產基金之一。

2019年，掀起買樓“掃貨潮”

僅一季度交易金額就超250億元

 女人愛買包，男人愛買表，而今年，買下一座又一座寫字樓則成了PE巨頭們的愛好。

此前受限外政策影響，外資一直未能在國內地產投資上有所動作，但自2015年起，國家發改委和商務部公布《外商投資產業指導目錄》，刪去了針對外商投資房地產的限制類條款。而辦公樓憑借著不限購、不限貸的優勢，在短短幾年時間里，迅速成為外國投資者的“心頭好”。

在過去近一年的時間里，光是黑石就已出手數次。2018年12月，黑石集團以12億美元(約合人民幣82.75億元)收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

2019年，PE們更是堪稱“掃貨”。今年春天，黑石集團先是以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權，接著又連續將香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中。

投資界（ID：pedaily2012）梳理發現，除黑石外，凱德、基匯資本等知名地產投資基金也均有出手。1月，凱德集團宣布,與一家非關聯第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%的面積；基匯資本也聯合財團收購上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓。

4月，瑞士合眾集團(Partners Group)與中東家族財富基金(The Family Office Co.)等財團聯手以13.4億美元(約合人民幣90.2億元)收購中關村鼎好大廈大部分股權，創下了迄今為止北京最大體量的商業地產外資收購項記錄。

繼去年收購中關村甲級寫字樓高科嶺98%權益后，外資保險巨頭安聯集團再度大手筆買樓。今年10月份，旗下公司以約78億元人民幣(10億歐元)的估值收購了北京一寫字樓項目85%的權益。

這一筆筆大額交易反應在數字上很是亮眼。據世邦魏理仕統計，2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，寫字樓大宗交易金超過250億元。

值得一提的是，到了第三季度，內資買家活躍了起來，占交易總額近九成。據戴德梁行數據顯示, 第三季中國內地商業地產交易總額按季增長28%，超過1億人民幣的大宗交易總額達497億人民幣；與去年同期的投資高峰相比，交易金額下滑了28%，而寫字樓占到本季度投資額的55％。

不過，投資寫字樓也并非一本萬利。財中金控小編曾直言，“2011年到2013年，凱雷集中收購了上海北京核心區的一批物業，是因為國內經濟穩中向好支撐了甲級寫字樓需求持續攀升，凱雷因此也在租金上獲得了相對較高的回報，但從2016年凱雷集中退出直至今天，寫字樓租金回報并沒有那么理想。”