買(mǎi)寫(xiě)字樓，PE們正伺機(jī)出手。財(cái)中金控小編為你獨(dú)家解讀：

這一段時(shí)間，SOHO中國(guó)考慮以80億美元出售辦公大樓的消息在圈內(nèi)流傳。消息稱(chēng)，交易中討論出售的商業(yè)地產(chǎn)包括北京和上海至少8棟寫(xiě)字樓，總價(jià)值人民幣500億-600億元。目前，談判還處于初期階段，最終的項(xiàng)目出售數(shù)量仍待定。

而“緋聞”買(mǎi)家不是別人，正是大名鼎鼎的PE巨頭黑石集團(tuán)。據(jù)稱(chēng)，這次黑石與新加坡國(guó)有控股的GIC（Government Invested Company）組成買(mǎi)方團(tuán)，收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。如果交易順利，黑石的寫(xiě)字樓收購(gòu)版圖無(wú)疑又將添上濃厚重彩的一筆。

事實(shí)上，PE巨頭愛(ài)買(mǎi)寫(xiě)字樓，早已不是什么秘密。黑石、KKR、凱雷、華平投資、光大控股等一眾知名PE巨頭均有出手布局。如今在經(jīng)濟(jì)下行周期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆抄底北上廣寫(xiě)字樓。

PE巨頭的另一面：

募集180億美元基金，買(mǎi)樓致富

對(duì)于寫(xiě)字樓這門(mén)生意，黑石已有著悠久的歷史。

黑石進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀(jì)90年代，其投資理念可以歸結(jié)為三點(diǎn)，“買(mǎi)入，修復(fù)，賣(mài)出。”

首先，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)以低于重置成本的價(jià)格買(mǎi)入資產(chǎn)，然后通過(guò)管理和有針對(duì)性的增值計(jì)劃來(lái)改善修復(fù)，最后將其出售，獲得投資回報(bào)。

靠著房產(chǎn)生意，黑石賺的盆滿缽滿。如今黑石的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及全球，投資領(lǐng)域主要為住宅、寫(xiě)字樓、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)中心以及房產(chǎn)公司股權(quán)等，地產(chǎn)基金平臺(tái)的資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)1570億美元，管理超過(guò)10只機(jī)會(huì)型地產(chǎn)基金。

寫(xiě)字樓是其中的重要一環(huán)。黑石官網(wǎng)披露，截至2019年6月30日，黑石在全球擁有的辦公面積為2.31億平方英尺。早在2006年，黑石曾斥資390億美元收購(gòu)了美國(guó)最大的辦公物業(yè)EOP，創(chuàng)下史上最大REITs收購(gòu)交易。更令人咋舌的是，這其中有近350億是借款，風(fēng)險(xiǎn)之高可見(jiàn)一斑。但黑石早有盤(pán)算，在洽談收購(gòu)的同時(shí)，也接洽潛在買(mǎi)家。

收購(gòu)?fù)瓿僧?dāng)天，黑石就開(kāi)始著手進(jìn)行分拆出售。不久后，黑石迅速以70億美元的價(jià)格出售了紐約曼哈頓的8棟寫(xiě)字樓，速度快到都未經(jīng)過(guò)黑石的手，其余寫(xiě)字樓也被陸續(xù)賣(mài)掉。到金融危機(jī)來(lái)臨前夕，黑石已經(jīng)收回了大部分投資。事實(shí)證明，這筆買(mǎi)賣(mài)回報(bào)豐厚，做得不虧。而這一筆經(jīng)典案例，只是黑石寫(xiě)字樓投資版圖中的冰山一角。

為了更好的買(mǎi)樓，黑石加快了設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金。2009年，黑石集團(tuán)設(shè)立了若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金。去年9月，彭博社稱(chēng)黑石集團(tuán)計(jì)劃為旗艦房地產(chǎn)基金募集180億美元，這將成為黑石歷史上最大的房地產(chǎn)基金，在稍早之前，黑石剛剛為一個(gè)專(zhuān)注于亞洲的機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金籌資了71億美元。

PE“買(mǎi)樓”，怎么賺錢(qián)？

在這塊鮮少被關(guān)注的戰(zhàn)場(chǎng)上，PE巨頭們各有各的打法。

與黑石相比，KKR顯得低調(diào)了許多。直到2013年年底，KKR才設(shè)立旗下首個(gè)房地產(chǎn)基金，該基金募集15億美元資金，絕大多數(shù)將會(huì)用于北美地區(qū)的投資。而在中國(guó)房地產(chǎn)投資上，KKR僅有兩次嘗試。

第一次投資發(fā)生在2011年。KKR與遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立成立地產(chǎn)基金，專(zhuān)攻內(nèi)地地產(chǎn)；第二次則在2016年，KKR再次攜手遠(yuǎn)洋集團(tuán)，出資14.77億港元投資了首創(chuàng)置業(yè)旗下公司首創(chuàng)鉅大，并持有后者大約12%的股權(quán)。

不過(guò)，KKR近期也加快了動(dòng)作。去年1月，KKR一只20億美元的房地產(chǎn)基金已組建完成；今年3月，據(jù)路透社報(bào)道，KKR正在籌募旗下首檔專(zhuān)攻亞洲的房地產(chǎn)基金，目標(biāo)為15億美元。值得一提的是，KKR信奉“用時(shí)間換取回報(bào)”的投資理念，旗下大部分項(xiàng)目的運(yùn)作周期都很長(zhǎng)。

另一家美國(guó)PE巨頭——華平投資的布局則更為豐富。2005年，華平投資開(kāi)始了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，細(xì)分領(lǐng)域從住宅擴(kuò)展到酒店等更多品類(lèi)。2010年，華平開(kāi)始與中國(guó)金茂(原方興地產(chǎn))合作，投資高端辦公及酒店物業(yè)，一開(kāi)始只是涉及辦公樓，如今也布局聯(lián)合辦公、總部基地等。目前，華平在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域已對(duì)近30多家公司/項(xiàng)目投入了逾40億美元的資金。

除海外PE巨頭外，本土PE也在“收樓”。當(dāng)年光大控股收購(gòu)亞洲雷曼，締造光大安石的案例一直被業(yè)內(nèi)津津樂(lè)道。在2007-2008年的金融風(fēng)暴中，雷曼兄弟應(yīng)聲倒閉，但當(dāng)時(shí)亞洲雷曼在中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。意識(shí)到這是一次機(jī)會(huì)，光大控股迅速出擊，而彼時(shí)由于正值雷曼兄弟破產(chǎn)期，收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)便宜。

2009年，光大控股花85萬(wàn)美元收購(gòu)了雷曼兄弟旗下的亞洲雷曼房地產(chǎn)基金—亞雷投資，次年又募資1億多美元，成立“光大亞雷房地產(chǎn)基金”，隨著后來(lái)英國(guó)大型資產(chǎn)管理公司Ashmore（安石）的加盟，該地產(chǎn)基金改名為光大安石房地產(chǎn)基金。如今，光大安石已成為了中國(guó)最大的房地產(chǎn)基金之一。

2019年，掀起買(mǎi)樓“掃貨潮”

僅一季度交易金額就超250億元

 女人愛(ài)買(mǎi)包，男人愛(ài)買(mǎi)表，而今年，買(mǎi)下一座又一座寫(xiě)字樓則成了PE巨頭們的愛(ài)好。

此前受限外政策影響，外資一直未能在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資上有所動(dòng)作，但自2015年起，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，刪去了針對(duì)外商投資房地產(chǎn)的限制類(lèi)條款。而辦公樓憑借著不限購(gòu)、不限貸的優(yōu)勢(shì)，在短短幾年時(shí)間里，迅速成為外國(guó)投資者的“心頭好”。

在過(guò)去近一年的時(shí)間里，光是黑石就已出手?jǐn)?shù)次。2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元(約合人民幣82.75億元)收購(gòu)新加坡豐樹(shù)集團(tuán)在上海的商業(yè)項(xiàng)目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

2019年，PE們更是堪稱(chēng)“掃貨”。今年春天，黑石集團(tuán)先是以4.8億美元的價(jià)格收購(gòu)了塔博曼旗下三家購(gòu)物中心50%的股權(quán)，接著又連續(xù)將香港國(guó)際建投和上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)收入囊中。

投資界（ID：pedaily2012）梳理發(fā)現(xiàn)，除黑石外，凱德、基匯資本等知名地產(chǎn)投資基金也均有出手。1月，凱德集團(tuán)宣布,與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購(gòu)上海浦發(fā)大廈約70%的面積；基匯資本也聯(lián)合財(cái)團(tuán)收購(gòu)上海MixC萬(wàn)象城四棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓。

4月，瑞士合眾集團(tuán)(Partners Group)與中東家族財(cái)富基金(The Family Office Co.)等財(cái)團(tuán)聯(lián)手以13.4億美元(約合人民幣90.2億元)收購(gòu)中關(guān)村鼎好大廈大部分股權(quán)，創(chuàng)下了迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購(gòu)項(xiàng)記錄。

繼去年收購(gòu)中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓高科嶺98%權(quán)益后，外資保險(xiǎn)巨頭安聯(lián)集團(tuán)再度大手筆買(mǎi)樓。今年10月份，旗下公司以約78億元人民幣(10億歐元)的估值收購(gòu)了北京一寫(xiě)字樓項(xiàng)目85%的權(quán)益。

這一筆筆大額交易反應(yīng)在數(shù)字上很是亮眼。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過(guò)人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，寫(xiě)字樓大宗交易金超過(guò)250億元。

值得一提的是，到了第三季度，內(nèi)資買(mǎi)家活躍了起來(lái)，占交易總額近九成。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示, 第三季中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)交易總額按季增長(zhǎng)28%，超過(guò)1億人民幣的大宗交易總額達(dá)497億人民幣；與去年同期的投資高峰相比，交易金額下滑了28%，而寫(xiě)字樓占到本季度投資額的55％。

不過(guò)，投資寫(xiě)字樓也并非一本萬(wàn)利。財(cái)中金控小編曾直言，“2011年到2013年，凱雷集中收購(gòu)了上海北京核心區(qū)的一批物業(yè)，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好支撐了甲級(jí)寫(xiě)字樓需求持續(xù)攀升，凱雷因此也在租金上獲得了相對(duì)較高的回報(bào)，但從2016年凱雷集中退出直至今天，寫(xiě)字樓租金回報(bào)并沒(méi)有那么理想。”